Was hätten S’ denn gern? Sach- oder Ertragswert?

Veröffentlicht am 19 März 2020 von Verena Arnold
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Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, braucht man nicht nur jede Menge Know-how. Auch geeignete Computermodelle sind heutzutage ein Muss. Hannes Wohlmuth und Jürgen Luhn, 48 und 46 Jahre alt, leiten gemeinsam das Unternehmen Real(e)value Immobilien BewertungsGmbH. Sie erläutern, welch komplizierte Prozesse ablaufen, bis beispielsweise im Schaufenster einer Bank ein Immobilienangebot aushängt.

Hannes war lange Zeit im Risikomanagement einer großen österreichischen Bank tätig und dabei unter anderem für die Vergabe von Immobilienkrediten verantwortlich. Jürgen begann seine Laufbahn bei einer großen Immobilienbewertungsgesellschaft. Anschließend war er – ebenfalls für eine große österreichische Bank – fast 10 Jahre lang für die Immobilienbewertung zuständig.

In ihrer GmbH beschäftigen die beiden Niederösterreicher ein kleines, innovativ denkendes und agierendes Team aus Immobilienfachleuten und Data-Scientists. Neben statistischen Bewertungsverfahren für Bau- und Wohnimmobilien bietet ihre Firma Prozesslösungen für einen voll digitalisierten Bewertungsprozess in Übereinstimmung mit rechtlichen und regulatorischen Vorgaben an. Ihre speziellen Dienstleistungen stellen sie Banken, Wohnbaugenossenschaften und anderen Anbietern zur Verfügung.

Jürgen Luhn ist Immobilienbewerter

 

Hannes und Jürgen, ihr seid Geschäftsführer einer Firma für  Immobilienbewertungen. Wie bist du zu dieser Tätigkeit gekommen? Wart ihr früher schon an Immobilien interessiert? Welcher Teil eurer Arbeit bereitet euch besonders viel Freude und warum?

Wir hatten im Rahmen unserer Ausbildung und dann auch beruflich immer mit der Wertermittlung von Immobilien zu tun. Da Wohnen ein Bedürfnis ist, welches alle in irgendeiner Form betrifft, ergeben sich dadurch immer neue Fragestellungen und Herausforderungen. Wir arbeiten aus diesem Grund mit einem breiten Spektrum an Partnern zusammen. Dies sind sowohl Universitäten und Fachhochschulen als auch IT-Unternehmen und sonstige Experten – national als auch international. Vor allem das Thema der Digitalisierung sowie „neue“ Technologien, zum Beispiel die Anwendung künstlicher Intelligenz, bieten immer wieder ein spannendes Betätigungsfeld.

 

Könnt ihr den klassischen Ablauf einer Bewertung einer Immobilie kurz näher beschreiben? Mit welchem Wertermittlungsverfahren führt ihr dies in eurem Unternehmen durch?

Der Ablauf einer Bewertung hängt immer vom Zweck der Wertermittlung ab. Unterschiedliche Anwendungen, zum Beispiel eine erste Wertindikation, erfordern andere Zugänge als eine finale Wertermittlung einer Immobilie. Bei letzterem soll sich deren Wert dann auch nachhaltig und robust, sowie tourlich wieder bewertbar in den Sicherheitssystemen einer Bank wiederfinden. Eine Wertermittlung wie die letztgenannte basiert jedoch immer auf den Fundamenten einer qualifizierten Befundung, also einer Besichtigung vor Ort.

Dabei werden alle Faktoren und Eigenschaften, die den Wert bestimmen, vollumfänglich erhoben werden. Abhängig vom Objekttyp und dessen Nutzung wählen wir dann ein geeignetes Wertermittlungsverfahren aus, zum Beispiel Sach-, Vergleichs- oder Ertragswert. Zuletzt obliegt es jedoch immer der Würdigung eines erfahrenen Gutachters, einen adäquaten Marktwert festzusetzen. Diese grob skizzierten Abläufe werden auch in den international gültigen Regelwerken sinngemäß so beschrieben.

Wir selbst ermitteln keine finalen Marktwerte, sondern stellen unseren Kunden ein Instrumentarium zur Verfügung, um einen validen Wert zu ermitteln. Unsere Anwendung ist ein statistisches Verfahren, das vor über 10 Jahren gemeinsam mit der TU Wien entwickelt wurde und laufend zusammen mit anderen akademischen Institutionen verbessert wird. Dieses Verfahren kann in wenigen Minuten eine erste valide Wertindikation liefern.

 

An welche Zielgruppe richtet sich euer Angebot hauptsächlich? Arbeitet ihr vorwiegend für Geschäftskunden, beispielsweise große Banken, oder führt ihr auch Bewertungen für Privatpersonen durch? In welchem Preissegment findet man die meisten Bewertungen?

Derzeit arbeiten wir ausschließlich für institutionelle Kunden. Das Preissegment ist abhängig von der Region und dem Objekttyp. Eine allgemeine Aussage würde hier zu weit führen, da man beispielsweise das Waldviertel kaum mit Salzburg vergleichen kann. Insgesamt kann jedoch gesagt werden, dass die Werte, also natürlich auch die tatsächlichen Kaufpreise, überall in Österreich in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Dieser Effekt muss allerdings differenziert regional betrachtet werden und kann auch negativ sein.

 

Was gehört zur Grundausstattung eurer Arbeit? Welche Utensilien habt ihr immer bei dir, damit ihr eine Bewertung auch sofort durchführen könnt? Welche weiteren Hilfsmittel erleichtern euch die tägliche Arbeit?

Zur Grundausstattung gehören unser hoch qualifiziertes Team, jede Menge Erfahrung und umfangreiche Daten. Wie gesagt bewerten wir nicht selbst, sondern wir liefern dafür qualitativ hochwertiges Werkzeug. Tatsächlich ermöglichen hoch motivierte und innovativ agierende Kollegen unsere tägliche Arbeit.

Das Unternehmen leitet er mit Hannes Wohlmuth

 

Deutlich gestiegene Kaufpreise in ganz Österreich

Der Wert von Häusern im Waldviertel lässt sich nicht jenen in Salzburg vergleichen. Aber nicht nur Region und Objekttyp haben Einfluss auf den realen Wert einer Immobilie. Hannes Wohlmuth und Jürgen Luhn ermitteln mit ihrem kleinen, hoch qualifizierten Team valide Werte – nach standardisierten statistischen Verfahren, die fortlaufend zusammen mit akademischen Institutionen verbessert und aktualisiert werden. Dabei hängt der Ablauf einer Bewertung immer vom Zweck der Wertermittlung ab.

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